¿Cuánta casa puedes pagar? (la regla 28/36, resuelta paso a paso)

Un banco te aprobará más de lo que deberías gastar. No es una trampa: el banco calcula qué cuota puedes sostener sin dejar de pagarle, y esa pregunta no es la misma que qué cuota te deja vivir tranquilo. La distancia entre las dos respuestas puede ser de ochenta mil.

El problema del que nadie te avisa

Cuando pides una preaprobación, el banco no responde "cuánta casa te conviene". Responde "cuánto podemos prestarte sin que dejes de pagar". Son preguntas distintas y dan números distintos.

Bajo los criterios que sigue buena parte del crédito convencional, la razón de deuda total puede llegar típicamente hasta cerca del 43%, y algunos programas con respaldo estatal aceptan más si hay factores compensatorios sólidos. El 36% de la regla clásica es bastante más conservador. Esa brecha —entre el 36% que sugiere la prudencia y el 43% que permite el papeleo— es exactamente el espacio donde la gente se sobregira.

Nadie te obliga a pedir el máximo. Pero cuando te dicen un número grande, ese número se convierte en tu punto de referencia, y todo lo que esté por debajo empieza a parecer un sacrificio.

La regla 28/36

Es el criterio del que parten casi todos los prestamistas, y sobrevive por una razón simple: se puede hacer de cabeza.

28% — el límite de la vivienda

No más del 28% de tu ingreso mensual bruto —antes de impuestos, no lo que te llega a la cuenta— debería irse en vivienda. Y "vivienda" aquí significa el pago completo, que en inglés se abrevia PITI:

• Capital — la parte que de verdad reduce lo que debes
• Interés — la comisión del banco
• Contribuciones — el impuesto a la propiedad, que suele cobrarse junto con la cuota
• Seguros — el seguro de la vivienda, más el seguro hipotecario si pones menos del 20% de pie

Olvidarse de los dos últimos es la forma más común en que un comprador primerizo se pasa de la raya, porque contribuciones y seguros pueden sumar fácilmente 400 al mes o más a una cuota que la persona presupuestó pensando solo en el crédito.

36% — el límite de la deuda total

No más del 36% del ingreso bruto en todas las cuotas obligatorias juntas: la vivienda más el auto, los créditos de estudio, el mínimo de las tarjetas, las pensiones alimenticias. Todo lo que aparezca en tu informe comercial cuenta.

Manda el número más bajo

Los dos límites se aplican a la vez, y el que te deje menos es el que gobierna. Si no tienes deudas, manda el 28% y tienes el techo completo para la vivienda. Si arrastras suficiente deuda, el 36% toma el control y empieza a encogerte la casa.

Un ejemplo resuelto, paso a paso

Un hogar que gana 72.000 al año —6.000 al mes brutos— con una cuota de auto de 500 y ninguna otra deuda.

Supón que contribuciones y seguros suman unos 400 al mes:

Al 6,55% a 30 años, 1.260 al mes sostienen un crédito de unos 198.000. Con un 20% de pie, eso es una vivienda de aproximadamente 248.000.

Mientras tanto, un banco trabajando con una razón del 43% podría aprobarte una cuota de vivienda de 2.080: una casa de 331.000. Mismo hogar, mismo sueldo, mismo mes: ochenta y tres mil de diferencia.

Las tasas se mueven todo el tiempo y mueven esta respuesta más que casi cualquier otra cosa, así que vale la pena rehacer los números con la tasa que te coticen a ti. Una calculadora de hipoteca se hace cargo del cuadro completo, y si ingresas tu sueldo y tus deudas actuales, su indicador de asequibilidad te da las dos razones que el banco va a mirar antes de que postules.

Lo que de verdad te cuesta una cuota de auto de 100

Esto es lo más útil de todo lo anterior, y casi nunca se dice en voz alta.

Una vez que el límite que te aprieta es el del 36%, cada peso de otra deuda mensual es un peso que sale de tu presupuesto de vivienda. No es una penalización proporcional ni aproximada: es uno a uno.

Y al 6,55% a 30 años, 100 al mes de cuota sostienen unos 15.700 de crédito, o cerca de 20.000 de precio con un 20% de pie. Así que una cuota de auto de 400 no te está costando 400: te está costando alrededor de 80.000 de casa.

Con un matiz importante que conviene entender bien. El límite del 36% solo empieza a morder cuando tus otras deudas superan la brecha entre las dos reglas —un 8% de tu ingreso, o 480 al mes con un sueldo de 6.000—. Por debajo de eso te frena el techo del 28%, y una cuota de auto pequeña no te cuesta absolutamente nada de capacidad de compra.

De ahí sale una estrategia bastante accionable: si cargas más de un 8% de tu ingreso en cuotas de otras deudas, liquidar deuda antes de salir a buscar casa puede ampliarte el presupuesto más rápido que ahorrar, aunque un pie más grande tiene sus propias ventajas, entre ellas evitar el seguro hipotecario. Una calculadora de cuándo alcanzas tu meta de ahorro es una forma honesta de comparar los dos caminos contra tu propio calendario.

A dónde va realmente tu cuota

Ahora la parte que sorprende a casi todo comprador primerizo.

Tu cuota mensual es la misma durante treinta años, pero lo que hace cambia por completo. Cada mes se cobra interés sobre lo que todavía debes, y lo que sobra de la cuota después de cubrir ese interés va a bajar el saldo. Como el saldo parte enorme, el interés parte enorme.

En un crédito de 200.000 al 6,55%, la cuota mensual de capital e interés es de 1.271.

Después de un año completo de pagos —más de 15.000 entregados— habrás reducido la deuda en unos 2.200. Cerca del 1% del crédito.

La balanza sí se da vuelta con el tiempo: el capital solo empieza a superar al interés cerca del año 19 de un crédito a 30 años. Y a lo largo de todo el plazo pagas 257.000 en intereses sobre un crédito de 200.000: más que el crédito mismo, para un total de 457.000.

Este proceso se llama amortización y no tiene nada de trampa. Es simplemente lo que pasa cuando se cobra interés sobre un saldo que parte en su máximo. Pero explica por qué la gente que vende a los cinco años se sorprende de lo poco que ha construido en patrimonio, y por qué lo que viene ahora importa tanto.

Lo que hacen de verdad los pagos extra

Como el interés se cobra sobre el saldo pendiente, cualquier peso extra que abones a capital elimina no solo ese peso de deuda, sino todos los intereses futuros que ese peso habría generado durante el resto del crédito. Los pagos tempranos hacen esto durante más tiempo, así que son los que más rinden.

Sobre ese mismo crédito de 200.000 al 6,55%:

Doscientos al mes —una cuota apenas 16% más grande— liquidan el crédito nueve años antes y ahorran 91.000 en intereses. El apalancamiento es enorme justamente porque los primeros años cargan tanto interés.

Dos advertencias prácticas. Asegúrate de que el abono extra se aplique a capital, porque algunas instituciones lo tratan como anticipo de la cuota del mes siguiente, y así no sirve de nada. Y pagar la hipoteca antes no es automáticamente el mejor uso del dinero que te sobra: el aporte que iguala tu empleador en la jubilación, una tarjeta de crédito con interés alto, o simplemente no tener todavía un fondo de emergencia, casi siempre le ganan. Es una comparación que conviene hacer en vez de suponer.

Dónde la regla no calza

La regla 28/36 viene de una época distinta en cuanto al costo de la vivienda, y tomarla como palabra sagrada sería un error en sí mismo. Algunas limitaciones honestas:

• Usa el ingreso bruto, así que da por supuesta una carga tributaria típica. Si la tuya es inusualmente alta o baja, la regla está mal calibrada para ti.
• En ciudades caras casi nadie la cumple. Si con el 28% no arriendas ni un estudio donde vives, la regla está describiendo un mercado que no es el tuyo.
• Ignora todo lo que no es deuda: sala cuna, gastos médicos, ayudar a la familia, un traslado largo. Dos hogares con el mismo ingreso pueden tener márgenes reales muy distintos.
• Ignora la estabilidad. Un sueldo fijo y un ingreso por comisiones variables merecen márgenes distintos aunque la cifra anual sea la misma.
• Ser propietario cuesta más que la cuota. Mantención, reparaciones y reemplazos se estiman habitualmente en torno al 1% del valor de la vivienda al año, y no están en ninguno de estos números.

Úsala como punto de partida y como control de realidad, no como veredicto. La pregunta de verdad útil no es si pasas la razón, sino qué te deja la cuota después, y si eso que queda sigue funcionando en un mes malo y no solo en uno bueno.

Para llevarse

El número que te dé el banco responde a su pregunta, no a la tuya. La regla 28/36 responde a la tuya de forma aproximada, y la diferencia entre ambas fue de 83.000 en el ejemplo de arriba.

Si te llevas una sola cosa, que sea esta: averigua cuál de los dos límites te está apretando. Si es el del 36%, tu palanca más rápida no es ahorrar más, es liquidar deuda; cada 100 de cuota que eliminas te devuelven unos 20.000 de capacidad de compra.

Haz tus propios números

Ingresa tu sueldo y tus deudas y el indicador de asequibilidad clasifica la cuota contra los dos límites, para que veas cuál te está apretando. Gratis, sin registro y en tu navegador.