¿Cuánta casa me puedo permitir?
Es la primera pregunta que se hace cualquiera y la última que responden casi todas las calculadoras. Sacar una cuota mensual es aritmética; saber cuánta casa te puedes permitir exige comparar esa cuota con lo que realmente ganas.
Eso hace el indicador de asequibilidad de esta calculadora. Ingresa tu ingreso mensual bruto y lo que ya pagas en otras deudas, y clasifica la cuota en verde, ámbar o rojo según los dos límites que usan los prestamistas. No es una decisión de crédito, pero es la misma cuenta que hace un ejecutivo antes de llegar al papeleo.
La regla 28/36: el criterio que de verdad usan los bancos
Pregunta a tres personas cuánto puedes pagar por una vivienda y tendrás tres respuestas. Pregúntale a un banco y te dará la regla 28/36, que lleva décadas siendo el criterio estándar porque es lo bastante simple como para hacerla de cabeza:
- 28% — la razón inicial. La cuota mensual de la vivienda debería quedarse bajo el 28% de tu ingreso mensual bruto.
- 36% — la razón total. Todas tus cuotas mensuales juntas — vivienda más auto, tarjetas y créditos de estudio — deberían quedarse bajo el 36%.
Ambas se miden sobre el ingreso bruto, antes de impuestos. Así se ve con un sueldo de 90.000 al año, es decir 7.500 al mes:
| Ingreso mensual bruto | 7.500 |
|---|---|
| 28% — cuota máxima de vivienda | 2.100 |
| 36% — máximo de todas las deudas | 2.700 |
| Cuotas de auto y créditos que ya pagas | −800 |
| Lo que queda de verdad para la vivienda | 1.900 |
La mitad del 36% es tu razón deuda-ingreso
Ese segundo número tiene un nombre que los prestamistas usan a diario: la razón deuda-ingreso, o DTI por sus siglas en inglés. Es simplemente el total de tus cuotas mensuales de deuda dividido por tu ingreso mensual bruto, en porcentaje, y el 36% de la regla no es más que un techo de DTI.
En el ejemplo de arriba: (1.900 de vivienda + 800 de otras deudas) ÷ 7.500 = 36%. Ese es el número que mira primero un evaluador de crédito. El indicador de asequibilidad de esta calculadora funciona a la vez como calculadora de DTI: ingresa tu sueldo y tus deudas actuales y te muestra las dos razones contra sus límites, para que veas cuál te está apretando de verdad.
Conviene saberlo: el 36% es el criterio conservador, no un muro legal. Muchos programas de crédito aprueban DTI más altos, a menudo por encima del 40% con buen historial o respaldo. Un DTI alto significa que el crédito es posible, no que sea cómodo.
Fíjate en cuál de los dos límites mandó. El 28% permitía 2.100, pero el 36% lo bajó a 1.900, porque la deuda que ya tienes sale peso a peso del presupuesto de la vivienda. Eso es lo que se le suele escapar a la gente, y explica por qué terminar de pagar el auto puede subirte la capacidad de compra más que ahorrar otros cuantos miles para el pie.
Al 6,5% a 30 años, 1.900 al mes financian unos 300.600. Con un 20% de pie, eso es una vivienda de unos 375.000. Abajo está la misma cuenta para distintos sueldos, suponiendo que no tengas otras deudas:
| Sueldo bruto anual | 28% para vivienda | Crédito | Precio de la vivienda |
|---|---|---|---|
| 50.000 | 1.170 | 185.000 | 231.000 |
| 75.000 | 1.750 | 277.000 | 346.000 |
| 100.000 | 2.330 | 369.000 | 461.000 |
| 150.000 | 3.500 | 554.000 | 692.000 |
| 200.000 | 4.670 | 738.000 | 923.000 |
Trátalos como techos, no como metas. La regla 28/36 ignora contribuciones, seguros, mantención y cuánto quieres que te sobre para todo lo que no es tu casa.
Cómo leer tu tabla de amortización
La amortización es el calendario que convierte una cuota fija en una deuda que se encoge. Cada mes se cobra interés sobre lo que aún debes — saldo × (tasa anual ÷ 12) — y lo que sobra de tu cuota va a capital.
Como el saldo baja un poco cada mes, el interés del mes siguiente es algo menor y llega algo más de esa misma cuota al capital. La cuota nunca cambia. Lo que cambia es el reparto interno, y cambia mucho más despacio de lo que la mayoría imagina.
El gráfico animado de arriba muestra justo eso. Naranja es interés, oscuro es capital. En un crédito de 320.000 al 6,5% a 30 años, los dos no se cruzan hasta el mes 233: 19 años y 5 meses. Durante casi dos tercios del crédito, la mayor parte de lo que pagas cada mes es arriendo del dinero, no propiedad de la casa.
La tabla detrás de ese gráfico es tu tabla de amortización: el listado mes a mes de qué hace cada cuota con el saldo. Un concepto emparentado con el que te puedes topar es el recálculo de la cuota (en inglés mortgage recast): pagas un abono grande a capital y el banco recalcula la cuota hacia abajo manteniendo el plazo original. Es la imagen espejo del pago extra: el recálculo baja la cuota y conserva la fecha de término, mientras que el pago extra conserva la cuota y adelanta la fecha.
Los totales también dan que pensar: ese crédito cuesta 408.142 en intereses además de los 320.000 prestados. Devuelves 728.142 por una deuda de 320.000; solo el interés equivale al 128% de lo que pediste. Acortar el plazo o pagar extra ataca exactamente esa cifra.
Cómo un pago extra te ahorra miles
Esta es la única palanca que le gana con fiabilidad a todas las demás. Cada peso extra que envías va íntegro a capital — nada a interés — así que saca ese peso del saldo durante todo el resto del crédito, junto con todo el interés que habría generado. Mueve el control de pago extra de arriba y mira cómo se acumula el efecto.
El mismo crédito de 320.000 al 6,5% a 30 años, con una cuota de 2.022 al mes:
| Extra al mes | Se termina en | Interés total | Interés ahorrado |
|---|---|---|---|
| Nada | 30 años | 408.142 | — |
| 100 | 26 años 2 m | 346.444 | 61.698 |
| 200 | 23 años 5 m | 302.714 | 105.429 |
| 300 | 21 años 2 m | 269.696 | 138.446 |
| 500 | 18 años | 222.590 | 185.552 |
Vuelve a leer la fila de 200. Un extra de 200 al mes — 2.400 al año — termina el crédito 6 años y 7 meses antes y ahorra 105.429. En los 23 años que realmente estarías pagando, son unos 56.000 de pagos extra que compran 105.000 de ahorro.
Fíjate también en que el rendimiento se aplana. Los primeros 100 ahorran 61.698; los cuartos 100 solo añaden unos 47.000 más. Los pagos extra tempranos valen más que los tardíos, porque retiran capital que si no seguiría generando interés durante décadas.
Antes de comprometerte, confirma que tu banco aplica el pago extra a capital y no como anticipo de la cuota siguiente, y que no hay multa por prepago. Las dos cosas valen una llamada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar según mi sueldo?
El punto de partida habitual es la regla 28/36: no más del 28% de tu ingreso mensual bruto en la cuota de la vivienda, y no más del 36% sumando todas tus deudas. Con un sueldo de 90.000 al año — 7.500 al mes antes de impuestos — eso son 2.100 para la vivienda y 2.700 para el total. Si ya pagas 800 al mes entre auto y créditos de estudio, manda el segundo límite y te quedan 1.900, que al 6,5% a 30 años financian unos 300.600: una vivienda de unos 375.000 con un 20% de pie.
¿Qué es la regla 28/36?
Es la regla práctica de la que parten casi todos los prestamistas. El primer número es la razón inicial: la cuota mensual de la vivienda debería quedarse bajo el 28% del ingreso bruto. El segundo es la razón total: sumando todas las cuotas mensuales — vivienda más auto, tarjetas y créditos — deberías quedarte bajo el 36%. El segundo límite suele ser el que aprieta, porque cada peso de deuda que ya tienes sale directamente del presupuesto de la vivienda.
¿Qué es la razón deuda-ingreso (DTI) y cuál necesito?
Tu razón deuda-ingreso es la suma de todas tus cuotas mensuales — la hipoteca más el auto, el mínimo de las tarjetas y los créditos de estudio — dividida por tu ingreso mensual bruto. Es la mitad del 36% de la regla 28/36. Con 7.500 al mes, 2.700 en cuotas totales es un DTI del 36%. Muchos prestamistas aceptan más del 36%, a menudo por encima del 40%, pero mientras más bajo sea, más margen te queda cuando pasa algo imprevisto. Ingresa arriba tu sueldo y tus deudas para usar el indicador como calculadora de DTI.
¿Cómo se calcula la amortización de una hipoteca?
Cada mes se cobra interés sobre el saldo que todavía debes: saldo × (tasa anual ÷ 12). Lo que sobra de tu cuota fija va a capital, lo que baja el saldo, así que el mes siguiente el interés es algo menor y va algo más a capital. La cuota nunca cambia; lo que cambia es el reparto dentro de ella. Por eso los primeros años parece que el saldo casi no se mueve.
¿Cuánto pago extra hace falta para terminar antes la hipoteca?
Mucho menos de lo que la gente espera, porque cada peso extra va íntegro a capital. En un crédito de 320.000 al 6,5% a 30 años la cuota es 2.022 y el interés total 408.142. Añadiendo 200 al mes se termina en 23 años y 5 meses — 6 años y 7 meses antes — y el interés baja a 302.714: un ahorro de 105.429. Con 500 al mes se acaba en 18 años justos.
¿Incluye contribuciones, seguros y seguro hipotecario?
No. Calcula capital e interés únicamente. Las contribuciones, el seguro de la vivienda y el seguro hipotecario varían demasiado según el país, la comuna y el banco como para meterlos en una fórmula genérica. Tu gasto real de vivienda será más alto, y conviene tenerlo presente al comparar la cifra con el límite del 28%.
¿Conviene más pagar extra en la hipoteca o invertir ese dinero?
Pagar extra te da un retorno garantizado igual a la tasa de tu crédito. Invertir podría superarlo a largo plazo, pero podría no hacerlo, y no está garantizado. La respuesta honesta es que depende de tu tasa, de tu situación tributaria y de cuánto vale para ti la certeza. Es una decisión financiera personal más que un problema de matemáticas, y un asesor calificado puede evaluar tu caso concreto: la calculadora solo te muestra cuánto vale el lado de la hipoteca.