Rentabilidad bruta vs. neta
La rentabilidad de arriendo expresa el arriendo anual como porcentaje de lo que costó la propiedad — una forma rápida de comparar el potencial de ingreso entre propiedades. La rentabilidad bruta es el arriendo anual dividido por el precio. La neta resta primero los costos de operación como contribuciones, seguro, mantención y gastos de administración, dando una imagen más realista de lo que realmente te queda.
Qué se considera una buena rentabilidad
Varía mucho según la ciudad y el tipo de propiedad, pero muchos inversionistas buscan rentabilidades brutas de un dígito medio, con la neta uno o dos puntos más abajo. Una rentabilidad alta puede indicar buen ingreso o una zona más barata y de mayor riesgo; una baja suele reflejar un mercado caro donde se espera plusvalía en vez de renta.
La rentabilidad no es todo
La rentabilidad ignora la plusvalía, los costos de financiamiento y los períodos sin arrendar. Dos propiedades con la misma rentabilidad pueden rendir muy distinto una vez que incluyes el interés del crédito, los meses vacíos y los cambios futuros de precio. Usa la rentabilidad como primer filtro, y luego profundiza en las que pasan.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos entran en la rentabilidad neta?
Costos recurrentes de propiedad: contribuciones, seguro, mantención, gastos de administración y similares. Las cuotas del crédito suelen analizarse aparte porque dependen de tu financiamiento.
¿Uso el precio de compra o el valor actual?
Cualquiera, según la pregunta. El precio de compra muestra la rentabilidad sobre lo que pagaste; el valor actual muestra la rentabilidad si compraras hoy o el retorno sobre el capital inmovilizado.