Las dos razones, y por qué la segunda suele decidir
Los prestamistas no miran un número, miran dos. La razón inicial es la cuota de vivienda dividida por el ingreso mensual bruto. La razón total es la suma de todas las cuotas mensuales, dividida por ese mismo ingreso.
Los dos límites se aplican a la vez, y el que te deje menos es el que gobierna. Si no tienes otras deudas, el que te frena es el 28% inicial. Si arrastras suficiente deuda, toma el control el 36% total y empieza a encogerte el presupuesto de vivienda peso a peso.
Ese segundo caso es el habitual, y es la razón por la que terminar de pagar el auto puede subirte la capacidad de compra más rápido que ahorrar otros cuantos miles para el pie.
Un ejemplo resuelto
Toma 7.500 al mes de ingreso bruto, una cuota de vivienda de 1.900 y 800 de otras deudas mensuales.
| Razón inicial | 1.900 ÷ 7.500 | 25,3% |
|---|---|---|
| Razón total | 2.700 ÷ 7.500 | 36,0% |
Con holgura en vivienda, y justo en la línea en el total. Añade una cuota de 200 por cualquier cosa y la razón total se va a 38,7%, por encima del criterio conservador, aunque la cuota de vivienda no se haya movido nada.
Lo que estos límites no son
La regla 28/36 es un criterio de referencia, no una ley, y no dice nada sobre si una cuota es pagable para ti. Ignora la sala cuna, los gastos médicos, un ingreso inestable y todo lo que no sea una línea de deuda. Úsala como control de realidad y no como veredicto, y fíjate en qué te deja la cuota después, más que en si pasaste un porcentaje.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la razón deuda-ingreso?
Es el total de tus cuotas mensuales de deuda dividido por tu ingreso mensual bruto, en porcentaje. Los prestamistas usan dos versiones: la razón inicial cuenta solo la cuota de vivienda, y la razón total cuenta todas las cuotas juntas. Con 7.500 al mes, 1.900 de vivienda y 800 de otras deudas, eso da 25,3% inicial y 36,0% total.
¿Qué DTI es bueno?
El criterio conservador es 28% inicial y 36% total, que es de donde sale la regla 28/36. Muchos programas de crédito aprueban más, a menudo por encima del 40% y a veces más con buen historial o respaldo. Un DTI alto significa que el crédito es posible, no que sea cómodo.
¿Va el ingreso bruto o el líquido?
El bruto, antes de impuestos. Es lo que usan los prestamistas, y por eso las razones pueden parecer generosas comparadas con lo que realmente llega a tu cuenta. Si tu carga tributaria es inusualmente alta, los límites quedan algo mal calibrados para tu caso.
¿Qué cuenta como deuda en el cálculo?
Las cuotas mensuales obligatorias que aparecen en tu informe comercial: la hipoteca o el arriendo, los créditos de auto, los créditos de estudio, los mínimos de las tarjetas y las pensiones alimenticias. Los servicios, el supermercado, los seguros y las suscripciones no cuentan, aunque para tu presupuesto sean igual de reales.
¿Cómo bajo mi DTI?
O subes el ingreso o eliminas una cuota mensual. Eliminar una cuota suele ser más rápido, y liquidar primero el saldo más chico puede liberar más razón por peso que abonar a uno grande. La calculadora te muestra exactamente cuánta deuda mensual tendrías que sacarte de encima para entrar en cada límite.