Cómo se estima el ingreso mensual
El ingreso mensual es la tarifa por noche multiplicada por la ocupación multiplicada por un mes promedio de 30 días — un modelo simplificado que funciona bien para un análisis rápido, aunque las reservas reales varían noche a noche y por temporada.
Cap rate — retorno independiente del financiamiento
El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el ingreso anual menos los gastos operativos anuales, antes del crédito. El cap rate divide el NOI por el precio de compra, dando una cifra de retorno que puedes comparar entre propiedades sin importar cómo se financia cada una.
Cash-on-cash — tu retorno real apalancado
El retorno cash-on-cash considera el financiamiento: toma el flujo de caja anual real (NOI menos las cuotas del crédito) y lo divide por el efectivo que realmente pusiste (el pie). Suele ser el número más relevante si estás financiando la compra, ya que refleja tu retorno real sobre el dinero que salió de tu bolsillo.
Usos comunes
- Filtrar oportunidades: comparar rápido varias propiedades antes de un análisis más profundo.
- Decisiones de financiamiento: ver cómo un pie mayor cambia el retorno cash-on-cash.
- Sensibilidad de gastos: revisar cuánto se come el flujo de caja el aseo o la administración.
Preguntas frecuentes
¿Incluye vacancia o variación estacional?
El porcentaje de ocupación ya debería reflejar tu mejor estimación de la ocupación anual promedio, incluyendo temporada baja — usa una cifra conservadora y combinada en vez de números de temporada alta.
¿Debería incluir gastos de cierre o presupuesto de remodelación?
No directamente — esta herramienta se enfoca en el flujo de caja continuo y métricas de retorno. Para un análisis de inversión completo, suma gastos de cierre y cualquier presupuesto inicial de remodelación a tu efectivo total invertido al evaluar el ROI general.